Muita gente olha o valor do aluguel, divide pelo preço do imóvel e chama isso de “rentabilidade”. A conta é rápida — e quase sempre mentira. Condomínio, IPTU, vacância, manutenção e imposto comem fatia grande do que entra. Para o Proprietário Inteligente, o que importa é a rentabilidade líquida: quanto sobra de verdade no bolso, ano após ano.
1. Comece pelo bruto (e não pare aí)
Rentabilidade bruta anual (%) = (Aluguel mensal × 12) ÷ valor de mercado do imóvel × 100
Exemplo: aluguel de R$ 3.000 e imóvel de R$ 600.000 → 6% ao ano bruto. Esse número ignora custos e períodos sem inquilino.
2. Liste tudo o que sai
- Condomínio (se for por sua conta)
- IPTU
- Seguro do imóvel
- Taxa de administração / imobiliária
- Manutenção preventiva (reserve 0,5% a 1% do valor do imóvel/ano se não tiver histórico)
- Contabilidade / honorários
3. Inclua a vacância
Aluguel efetivo anual = aluguel mensal × (12 − meses vazios esperados)
Um mês vazio em doze já derruba cerca de 8% da receita.
4. Não esqueça o imposto
Aluguel de pessoa física no Brasil entra na tabela progressiva do IR (carnê-leão), salvo regimes específicos. Use estimativa conservadora e ajuste com seu contador.
Receita líquida anual ≈ aluguel efetivo − custos operacionais − imposto estimado
5. A fórmula que você deve guardar
Rentabilidade líquida anual (%) = Receita líquida anual ÷ valor de mercado do imóvel × 100
Compare com CDI / Tesouro Selic e outros imóveis da carteira. Um imóvel “a 7% bruto” que entrega 3,5% líquido pode ser pior negócio do que parece.
6. Três armadilhas comuns
- Usar o preço de compra antigo — use valor de mercado atual.
- Ignorar o tempo do proprietário — horas com inquilino e cobrança também são custo.
- Comparar só com o vizinho — região e risco mudam o jogo.
7. Checklist rápido (uma vez por trimestre)
- Atualizei o valor de mercado?
- Somei condomínio, IPTU, seguro e administração?
- Reservei manutenção e vacância?
- Estimei o IR?
- Comparei o líquido com uma aplicação sem dor de cabeça?
Em resumo
Rentabilidade bruta impressiona. Rentabilidade líquida decide. Faça a conta completa pelo menos a cada trimestre.
Se a conta estiver espalhada em WhatsApp e planilha, organize receita, despesas e vacância num só lugar. Ferramentas de gestão de aluguel e patrimônio, como a Optimo, existem para isso: menos achismo, mais decisão.